구거점용허가 절차 및 비용

 

 

안녕하세요. 언제나 고객의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사입니다.

오늘은 구거라는것이 무었인지, 점용허가절차 및 비용은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

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구거란?

법률에서 정하고 있는 구거란, "용수" 또는 "배수"를 위하여 일정한 형태를 갖춘 "인공적인 수로 · 둑" 및 "그 부속시설물의 부지"와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말합니다.

"하천보다 규모가 작은 개울"을 말합니다. 즉, 시골에서 흔히 볼 수 있는 "도랑"이라고 생각하시면 편합니다.

구거점용 허가신청시에 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면법에 따라 공유수면 점용허가를 받아야 합니다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌 정비법상 농업기반시설의 목적외 사용 승인을 받게 됩니다. 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 해당 담당부서에 문의가 필요한 사항입니다.

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인공 구거와 자연 구거​

1. 인공 구거

- 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말합니다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능합니다.

 

2. 자연 구거

- 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나, 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말합니다.

즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말합니다. 이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말합니다.

자연 구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 합니다. 그리고, 다음과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있습니다.

자연 구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있습니다.

그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지입니다. 이점을 각별히 주의해야 합니다. 따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 "구거 점용허가"를 받아서 건축을 하면 됩니다.

다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 합니다. 그 이유는 "구거" 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문입니다.

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구거점용허가권자

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구거점용허가

1. 구거 점용허가란?

- 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말합니다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편입니다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, "구거 점용허가"를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있습니다.

다만, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 합니다.

즉, 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고, 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는, 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하고, 건축허가를 받을 수 있는지 반드시 미리 확인하시길 바랍니다.

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2. 구거 점용허가 사용승인 절차

① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사)

④ 사용계약 : 사용희망자 <-> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일

⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일

 

3. 구거 점용허가 사용승인 시 검토사항

유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부

농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부

오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부

흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부

국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부

위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부

농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부

이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부

기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토

 

4. 구거 점용허가 비용(사용료)

- 보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도입니다. 계산식으로 나타내면 "점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율"이 됩니다.

점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 됩니다.

평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아닙니다.

 

5. 구거 점용허가 허가권자

- 허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사입니다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보시면 됩니다.

경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사

기타 토지의 구거 : 관할 지자체

 

6. 허가 시 필요서류

- 아래의 서류는 참고만 하시고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인해보시길 바랍니다.

신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등

 

7. 점용허가 신청방법

- 직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있습니다.

 

8. 이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우

- 이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능합니다.

다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 합니다.

반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시길 바랍니다.

시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙기시길 바랍니다.

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구거사용료

사용하는 평수 × (공시지가 × 해당 조건 요율)

점용허가(구거사용료)는 유형별로 해당 조건요율표(공유수면법 시행규칙 별지 2참조) 중 식물의 재배 또는 벌채를 위한 점용, 사용시 인접한 토지가격을 기준으로 100분의 0.5 수준이고 기타 조건에 해당되는 경우에는 공유수면법 시행규칙 별지 2를 참고하시기 바랍니다.

예를들어 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는데, 인접토지의 공시지가가 평당 80만원이고 진입로 확보를 위한 사용면적이 2평인 경우이고 요율이 2%인 경우, 구거 사용료는 2평 × (80만원 × 2%) = 32,000원이 나옵니다.