이왕우 행정사

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 불법형질변경된 토지보상 평가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

불법형질변경이란?

불법형질변경 토지란 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지를 허가를 받지 않고 또는 신고를 하지 않고 형질변경한 토지를 말합니다.

공익사업에 편입된 상태에서 장기간 당해 공익사업이 시행되지 아니하는 경우 토지소유자는 길게는 수십년 간 자신의 소유이면서도 자신의 필요에 따라 사용을 할 수 없는 불편함과 억울함이 발생할수도 있습니다.

이런 경우 불법임을 알면서도 필요에 따라 임야인 토지에 경작을 하거나 과실나무를 심는 등의 행위를 하기도 하고 자갈을 덮어 주차장으로 만들어 사용하는 경우 불법형질변경이라고 합니다.

당초에는 불법으로 형질변경을 하였으나 사후에 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 불법으로 형질변경된 토지로 보지 않습니다.

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공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용에 있어서 토지보상금 산정시 비교표준지 선정기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

비교표준지 선정기준

토지보상금 산정을 위한 비교표준지의 선정은 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음의 기준에 따릅니다.

1. 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것.

2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것.

3, 주위환경 등이 같거나 유사할 것 .

4, 당해 또는 인접 시, 군, 구 안의 인근지역에 위치하며, 지리적으로 가까이 있을 것.

등의 선정기준을 충족하는 표준지 중에서 대상토지의 보상평가에 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 선정합니다.

비교표준지 선정 예외

한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적절한 보상 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 비교표준지를 선정할 수 있고, 만약, 위의 선정기준을 충족하는 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 위치하고 위 원칙에서의 1~3 까지를 충족하는 표준지 중 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있습니다.

또한, 도로/구거 등 특수용도의 토지에 관한 보상으로서 선정기준에 적합한 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역의 표준적인 이용상황의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있습니다.

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공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 농업보상, 영농손실보상에 대해 알아보도록 하겠습니다.

농업보상 영농손실보상 이란?

공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여 사업인정고시일등 당시 영농을 하는 농민에게 당해 공공사업에 편입되는 농지에 대하여 도별 연간농가평균 단위경작면적당 농작물 수입을 기준으로 2년분의 소득을 영농손실액으로 지급하는것을 말합니다.

실제 소득입증 여부에 대한 보상

1. 실제 소득을 입증하지 않는 경우

공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대해 통계작성기관이 매년 조사 발표하는 도별 연간 농가평균단위경작 면적당 농작물 총수입의 직전 3년간의 평균의 2년분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하게 됩니다.

2. 실제소득을 입증하는 경우

1) 국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물실제소득 인정기준에서 정하는바에 따라 그 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대해 위 규정에도 불구하고 그 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하게 됩니다.

2) 실제소득을 입증하기 위해 표준정산서 혹은 거래실적을 증명하는 서류가 필요하며, 이는 경작자가 거래하는 거래처에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 법률에서는 농산물도매시장 등 총 9개 항목에 대해 인정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

3. 실제소득 인정에 관한 예외사항

1) 위와같이 실제 소득으로 인정되는 경우에도 예외는 발생할 수 있습니다. 단위경작면적당 실제소득이 작목별 평균소득의 2배를 넘는 경우와 농작물을 이전해서 영농이 계속 가능한 경우입니다.​

2) 단위경작면적당 실제소득이 작목별 평균 소득 2배를 초과할 경우

: 해당작목별 단귀경작면적당 평균 생산량의 2배를 실제소득으로 판정하고(일부 예외 있음), 여기에 2녀분을 곱해 영농손실보상금을 산정합니다.​

3) 농작물실제소득 인정기준에서 농지의 지력을 이용하지 않고, 재배중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정될 경우

: 실제 소득의 4개월분을 곱하여 금액을 산정합니다.

※ 원목에 버섯종균을 파종하여 재배하는 버섯, 화분에 재배하는 화훼작물, 용기에 재배하는 어린묘 등 해당됨.

농업손실보상 제외 대상

아래 어느 하나에 해당하는 토지는 위 규정에 의한 농지로 보지 않습니다. ​

1. 사업인정고시일 등 이후 부터 농지로 이용되고 있는 토지

2. 토지이용계획,주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

4. 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

농기구등의 보상

1. 당해 지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되어 당해지역에서 영농을 계속할수 없게된 경우에는 농기구의 매각손실액(60%이내)을 평가하여 보상한다.

2. 다만, 호미, 낫, 괭이등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상대상에서 제외되며, 농경지의 2/3이상이 사업지구에 편입되지 아니하거나 농업을 폐지하지 않을 경우에는 손실이 없는것으로 보아 농기구를 보상하지 아니한다.

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공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 토지조서 및 물건조서 기재사항 및 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

토지 및 물건 조서란?

토지물건조서란 토지조서 및 물건조서를 통칭하는 말입니다. 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요한 경우 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 토지 및 물건의 조사가 시작되면 사업시행자는 출입증을 지참하고 토지와 지장물 조사를 직접 실시하게 됩니다. 이때 소유자는 필요에 따라 이를 거부할 수도 있습니다. ​

토지 및 물건 조서 작성제도 와 작성시점

토지조서 및 물건조서의 작성제도는 공익사업을 위한 토지 등의 취득절차가 시작되기 전에 사업시행자 및 토지소유자 등에게 미리 토지나 물건에 대하여 필요한 사항을 확인하게 하여 이후의 취득과정에서 당사자 간의 분쟁의 소지를 사전에 예방하여 공익사업을 원활하게 진행하기 위한 제도입니다. 따라서 토지조서 및 물건조서의 작성은 보상대상 물건을 확정하여 보상의 범위를 결정하는 단계로서 보상에서 가장 중요한 단계의 하나이므로 사업시행자는 ｢토지보상법｣에서 정한 절차를 완전하게 이행하여야합니다.

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토지조서 및 물건조서의 작성시점에 대하여 ｢토지보상법 시행령｣ 제7조제1항에서는 ‘공익사업이 확정되었을 때’가 아니라 ‘공익사업의 계획이 확정되었을 때’로 규정하고 있으며, ‘공익사업의 계획이 확정되었을 때’는 관련 법령에 따라 계획의 고시 등의 절차를 거쳐야 하는 경우는 이러한 절차를 거친 때로 보고, 그러한 규정이 없는 경우는 행정적인 의사결정 절차가 완료된 때로 봅니다.​

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｢토지보상법｣에서는 토지소유자 등이 사업시행자가 작성한 토지조서 및 물건조서에 서명 또는 날인하면서 이의를 부기할 수 있도록 규정하고 있지 않으나 토지조서 및 물건조서의 내용에 이의가 있는 토지소유자 등은 조서에 서명또는 날인하면서 이의부기를 할 수 있다고 봅니다.

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※ (구) ｢토지수용법｣ 제23조제2항에서는 토지소유자 등이 사업시행자가 작성한 토지조서 및 물건조서에 서명 또는 날인하면서 이의를 부기할 수 있도록 규정하고 있었습니다.

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공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 보상가운데 영업손실보상의 대상요건 및 손실평가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

토지보상법상 영업손실보상 대상요건

1. 사업인정고일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등,불법형질변경토지,그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적.물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업인 경우.

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2. 영업을 행함에 있어소 관계법령에 의한 허가.면허.신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가.면허.신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업​인 경우.

※예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우

1) (무허가건축물 임차영업특례) 무허가건축물등에서임차인이 영업하는 경우그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 "부가가치세법" 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도내에서 영업손실을 보상합니다.

- 무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가 없이 건축 또는 용도변경한 건축물

2) (무허가영업 보상특례) 사업인정고시일 이전부터 허가.면허.신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이하는동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다(영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)

3. 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(4개월내)에 해당하는 영업이익과영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20, 1천만원 한도)에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비,유지관리비 등 고정비용,영업시설.원재료.제품 및 상품이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 금액을 보상합니다.

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4. 본 사업 시행으로 인하여 폐업한 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간 영업이익과 고정자산,원재료,제품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.

1) 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시.군.구 또는 인접 시,군.구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우​

2) 영업소가 소재한 당해 시.군.구 또는 인접 시.군.구의 다른 장송에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우​

3) 도축장 등 악취등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시.군.구 또는 인접 시.군.구의 다른장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시.군.구청장이 객관적으로 사실에 근거하여 인정하는 경우

영업손실 평가

평가가액 = 영업이익 *보상연한(2년) +영업용 고정자산의 매각손실액+재고자산의 매각손실액 ​

- 영업이익은 기업의 영업활동에 의해 발생된 이익으로 매출총액에서 매출원가와 판매비 및 일반관리비를 뺀 것을 말합니다.

영업이익 산정

1. 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 합니다.​

- 단, 공익사업의 계획 또는 공고 / 고시됨으로 인해 영업이익이 감소된 경우 당해 공고 또는 고시일 전 3년간의 평균영업이익을 기준으로 합니다.

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2. 실제 영업기간이 3년 미만이거나, 영업시설의 확정 또는 축소 기타 영업환경의 변동으로 최근 3년간의 영업실적을 기준으로 영업이익을 산정하는 것이 곤란한 경우 실제 영업기간 동안의 영업실적이나 시설규모 또는 환경의 변동 이후의 영업실적을 기준으로 산정할 수 있습니다.

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3. 영업이익의 산정은 평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료에 의합니다.

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4. 영업이익 등 관련자료의 제시가 없는 경우와 제시된 영업이익 등 관련자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우 및 기타 제시된 영업이익 등이 유사지역의 동종 유사규모 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정되는 경우에는 최근 3년간의 평균 추정 매출액 / 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률 / 국세청장이 고시한 표준소득률등을 적용하여 당해 영업의 영업이익을 산정할 수 있습니다.

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용에 있어서 사업인정고시과 그 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

사업인정고시일 이란?

사업 인정 고시일이란, 국토나 주택 등을 개발할 때 국가 공인 기관에서 공식적인 문서로 지정하는 개발 사업의 시작일을 말합니다. 그렇기 때문에 실제로 사업 인정 고시가 되면 실제로 사업이 시작되었음을 알리는 것이기 때문에 개발과 관련된 보상 등의 문제에서 기준일로 작용되기도 합니다. ​

다만, 공익사업도 다양한 종류가 있으며 각각의 법률에 따라서 사업인정 고시가 될 때의 명칭과 기준이 달라지기 마련인데요. 예를 들어 일반적인 공익사업에서는 ‘사업인정 고시’로, 도시정비사업에서는 ‘사업시행인가 고시’로, 도시계획시설사업에서는 ‘실시계획 고시 또는 인가일’ 등의 이름으로 불리고 있습니다. ​

대부분 보상을 받게 될 때 여러 가지 기준일을 ‘사업인정 고시일’ 기준으로 진행하는 경우가 많고, 영업손실보상등을 받게 된다면 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 물적 · 인적 자원을 갖추고 영업을 하고 있어야만 보상 대상이 됩니다. ​

공익사업의 인정

1. 사업인정은 공용수용절차의 제1단계로 국토교통부장관이 국가를 대신하여 행하는 국가행위입니다.

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2. 대법원은 사업인정은 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정해주는 특허설입장으로 보고 있습니다.

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3. 판례는 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성이 있는지의 여부를 모든 사정을 참작하여 구체적으로 판단해야 하는 것이므로 재량행위설 입장입니다.

4. 사업인정은 강학상 행정행위이며 행정쟁송법상 처분이므로 항고쟁송의 대상이 됩니다.

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5. 국토교통부장관은 사업인정을 하려면 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사와 협의하여야 하며, 미리 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 합니다.

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6. 국토교통부장관은 사업인정을 한 때에는 지체 없이 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시·도지사에게 통지하고 토지의 세목 등을 관보에 고시하여야 합니다. 사업인정은 고시한날부터 그 효력을 발생합니다.

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7. 사업인정의 법적효과는 대인적 효과로서 사업시행자에게 수용권을 설정하고, 피수용자에게 보존의무를 발생시킵니다. 또한, 대물적 효과로서 목적물의 범위를 확정하게 됩니다.

8. 사업시행자가 사업인정의 고시가 된 날부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니한 경우에는 공익성 확보를 위해 사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 그 효력을 상실하게 됩니다. 사업시행자는 사업인정이 실효됨으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실을 보상하여야 합니다.

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9. 사업인정고시가 된 후 사업의 전부 또는 일부를 폐지하거나 변경함으로 인하여 토지등의 전부 또는 일부를 수용하거나 사용할 필요가 없게 되었을 때에는 사업시행자는 지체 없이 사업지역을 관할하는 시·도지사에게 신고하고, 토지소유자 및 관계인에게 이를 통지하여야 한다. 시·도지사는 제1항에 따른 신고를 받으면 사업의 전부 또는 일부가 폐지되거나 변경된 내용을 관보에 고시하여야 한다.