이왕우 행정사

안녕하세요. 언제나 고객의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사입니다.

오늘은 행정기관의 공인중개사 업무정지 처분에 대한 청구인의 취소청구 재결례를 살펴보도록 하겠습니다.

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사 건 명 : 공인중개사 업무정지 처분 취소청구

재 결 결 과 : 인용

주 문 피청구인이 2016. 12. 29. 청구인에게 한 공인중개사 업무정지 6월의 처분을 취소한다.

1. 사건개요

피청구인은 2016. 11. 17. 청구인이 2015. 9. 4. 서울시 ◯◯구 ◯◯◯로◯◯◯길 ◯◯, ◯◯◯호 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 임대차계약 체결 시 위법한 중개행위를 하였다는 내용의 민원을 접수하였고, 청구인이 새로운 임차인과 임대차계약 체결 시에 임차인의 사망(자살)에 대한 사실을 알면서도 숨긴 채 임대차 계약을 체결함으로써, ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 하여「공인중개사법」제33조 제4호를 위반하였음을 확인하고, 2016. 12. 2. 처분사전통지 및 의견제출 기회를 부여한 후 개업공인중개사 행정처분심의위원회 심의를 거쳐 2016. 12. 29. 청구인에게 업무정지 6월(2017. 1. 16. ~ 2017. 7. 15.)의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

2. 청구인 주장

2015. 9. 3. 이 사건 부동산 임차인의 아들 □□□이 의뢰하여 청구인은 이 사실을 임대인에게 알리고 ◯◯동 부동산 카페에 올렸으며, 다음날 ◯◯◯공인중개사사무소의 손님과 이 사건 부동산 임대차계약을 체결하였는데, 이때까지도 청구인은 임차인이 자연사가 아니라는 것은 물론 사망 사실도 알지 못하였고 그날 계약 사실을 의뢰인에게 알리니 의뢰인이 아버지(임차인)의 사망 사실을 알려주어 청구인도 즉시 임대인에게 알려주었다. 수일 후 임대인이 청구인의 중개사무소를 방문하여 이 사건 부동산에 경찰이 출동하였다는 사실을 알려주어, 청구인이 의뢰인에게 전화로 알아보니 자연사가 아니라는 생각이 들어 동네 주변에 수소문하여 보고 임차인이 자연사가 아니라는 것을 알게 되었고 이 사실을 청구인은 임대인에게 알려 주었으며 임대인은 새로운 임차계약자에게 이런 사실이 있어도 입주를 하려면 확약서를 받아오라고 요구했다. 그리고 청구인은 공동중개인인 ◯◯◯공인중개사사무소에 임차인의 사인이 자연사가 아니라는 사실을 알려 주었고 ◯◯◯공인중개사도 이 사실을 새 임차인에게 전해 주었으며 이후 임대인이 계약 해지를 요구하여 새 임차인과의 임대차계약을 해지하였다. 청구인은 이 사건 부동산 임대차계약 체결 당시에 의뢰인 측이 알려주지 않았기에 임차인의 사망과 관련한 사실을 몰랐고, 계약체결 전에 알았더라면 당연히 계약체결 시 설명을 하였을 것으로 청구인이 의도적으로 숨기거나 거짓말을 한 것이 아니다.

3. 피청구인 주장

청구인이 계약체결 이후 사건을 인지하였다고 주장하나, 2015. 9. 11. 임대인과 청구인이 대화한 녹취록에 의하면 청구인은 흉사에 대해 계약체결 이전에 이미 주변 사람들로부터 들었으며 거래당사자에게도 고지하지 않은 사실을 확인할 수 있는바, 피청구인이 적법하게 행한 행정처분을 회피할 목적으로 당초 피청구인이 2016. 11. 22. 현장조사 시 확인받은 진술내용을 번복하는 것으로 청구인의 주장은 이유 없다. 그리고 사회통념상 흉사로 여겨지는 사건‧사고가 일어났던 주택에 입주하는 것을 꺼리는 것이 엄연한 현실인데도 불구하고 청구인은 며칠 전 발생한 흉사에 대해서 알고 있었음에도 사실을 숨긴 채 임대차계약을 체결한 행위는「공인중개사법」제33조 제4호의 규정을 위반하여 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위이며, 2016. 12. 26. 개업공인중개사 행정처분심의위원회 심의 결과 감경제외 대상으로 이 사건 처분을 한 것이다.

4. 관계법령

공인중개사법 제33조, 제38조, 제39조

공인중개사법 시행규칙 제25조 별표2

5. 인정사실

청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.

가. 청구인은 2006. 4. 11. 서울시 ◯◯구 ◯◯◯로 ◯◯◯에 ‘◯◯공인중개사사무소’를 개설‧등록한 개업공인중개사이다.

나. 2015. 9. 3. 서울시 ◯◯구 ◯◯◯로◯◯◯길 ◯◯, ◯◯◯호의 임차인 아들이 청구인에게 임대차계약 중개를 의뢰하였다.

다. 청구인은 2015. 9. 4. 공동중개인 ◯◯◯공인중개사사무소의 새 임차인과 이 사건 부동산에 대한 임대차계약서를 작성하였다. 이후 임대인과 새 임차인이 임대차계약을 합의 해지하였다.

라. 2016. 11. 17. 피청구인은 청구인이 이 사건 부동산에 대한 임대차계약 체결 시 위법한 중개행위를 하였다는 내용의 민원을 접수하였다.

마. 피청구인은 청구인이 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 하여「공인중개사법」제33조 제4호를 위반하였음을 이유로, 2016. 12. 2. 처분사전통지 및 의견제출 기회를 부여한 후 2016. 12. 26. 개업공인중개사 행정처분심의위원회 심의를 거쳐 2016. 12. 29. 청구인에게 업무정지 6월(2017. 1. 16. ~ 2017. 7. 15.)의 처분을 하였다.

6. 이 사건 처분의 위법‧부당 여부

가.「공인중개사법」제33조 제4호, 제38조 제2항 제9호, 제39조 제1항 제11호에 의하면 개업공인중개사가 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 [별표2] 제12호에는 법 제38조 제2항의 각 호의 어느 하나를 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우 업무정지 6월의 기준을 정하고 있으며, 시행규칙 제25조 제2항은 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 정하고 있다.

나. 이 사건 처분에 관하여 본다.

위 인정사실 및 제출된 자료에 의하면, 피청구인은 청구인이 임대차계약 체결 이전부터 임차인의 자살에 대해 알고 있었음에도 불구하고 거래당사자에게 고지하지 않아 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 하였으므로 이 사건 처분이 적법하다고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인이 피청구인에게 제출한 확인서에서는 의뢰인한테 불미스러운 사건을 들었다고 진술하고 있는 반면 임대인 ☆☆☆과의 전화통화에서는 계약서 쓰기 며칠 전에 동네 사람들로부터 전 임차인의 자살 소식을 들었다고 하는 등 모순된 진술을 하고 있고, 청구인에게 중개를 의뢰한 □□□은 청구인을 포함하여 제3자에게 부친(전 임차인 ◇◇◇)의 자살을 이야기하지 않았다고 진술하고 있는바, 제출된 기록만으로 청구인이 2015. 9. 4. 임대차계약을 체결하기 전에 전 임차인 ◇◇◇의 자살 사실을 알았다고 보기 어렵다. 더욱이「공인중개사법」제33조 제4호에서 규정하고 있는 ‘중개대상물의 거래상의 중요사항’이란「공인중개사법」에서 규정하고 있는 공인중개사의 의무와 책임 등에 비추어 볼 때 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 거래 또는 이용제한 사항, 권리관계에 관한 사항, 시설물의 상태, 환경조건, 입지조건 등「공인중개사법」제25조에 의하여 공인중개사가 중개대상물에 대하여 확인 및 설명할 의무가 있는 사항 및 이에 준하는 정도의 정보를 의미한다고 할 것이다. 이 사건에서 전 임차인의 자살은 사망의 원인 중 하나로서 개인적인 사정에 해당하고 중개대상물 그 자체와 무관하므로 공인중개사가 중개대상물에 관하여 확인 및 설명할 거래상의 정보에 해당한다고 보기 어렵다. 또한「공인중개사법」위반과 관련하여 서울◯◯지방검찰청으로부터, 청구인이 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 전 임차인 ◇◇◇의 자살 사실을 알았다고 보기 어렵고, 전 임차인의 자살을 알리지 않은 것이 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’로 보기 어렵다고 보고 무혐의 처분을 받은 점 등을 종합해 볼 때 피청구인의 이 사건 처분은 위법하다.

7. 결 론

그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.

출처 : 국민권익위원회