이왕우 행정사

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사입니다.

오늘은 행정기관의 부동산실명법 위반 과징금 부과처분에 대한 취소청구 재결례를 살펴보도록 하겠습니다.

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사 건 명 : 부동산실명법 위반 과징금 부과처분 취소청구

재 결 결 과 : 인용

1. 사건개요

청구인은 대전 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 및 같은 동 ○○-○○ 토지(이하 ‘이 사건 토지들’이라 한다)의 소유자로서, 2021. 5. 7. ｢부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법｣(이하 ‘부동산소유권이전등기법’이라 한다)에 따라 1979. 9. 28. 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지들에 대한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 등기’라 한다)를 마쳤는데, 피청구인은 청구인을 장기미등기자로 판단하여 2021. 7. 19. ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣(이하 ‘부동산실명법’이라 한다)에 따라 청구인에게 과징금 13,582,300원의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

2. 당사자 주장

가. 청구인 주장

이 사건 토지들은 부(父)가 매수하여 1941. 7. 16. 청구인 명의(△△△△)로 등기하여 주었는데, 청구인의 출생신고가 실제 출생일인 1940. 11. 10.에서 1년 정도 늦은 1941. 12. 27.에 되는 바람에 청구인이 출생하기 전에 이 사건 토지들의 소유권을 취득한 것과 같이 되었다.

청구인은 이 사건 토지들에 부과된 세금도 납부하면서 계속 보유하고 오다가 경제적인 이유로 이 사건 토지들을 매도하려고 하였는데, 위와 같은 등기상의 문제로 여의치 않자 이 사건 토지들을 1979. 9. 28. 매수한 것으로 하여 부동산소유권이전등기법의 절차에 따라 청구인 명의의 이 사건 등기를 하게 된 것이다.

출생일을 정정할 방법이 없어 부득이 부동산소유권이전등기법의 취지에 따라 간편한 절차로 이 사건 토지들에 대한 등기를 실체관계와 부합하게 하려던 것뿐인데 피청구인이 청구인에게 과징금을 부과한 이 사건 처분은 부당하다.

나. 피청구인 주장

소유권보존등기가 되어 있고 매매·교환·증여 등을 원인으로 부동산소유권이전 등기법에 따라 확인서를 발급받는 사람은 부동산실명법 제10조의 장기미등기자에 해당하는데, 청구인은 생년월일의 변경이 불가하여 등기부를 정리하지 못하였다는 진술만 하였을 뿐, 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 정당한 사유를 제시하지 못하였다.

청구인은 과거 3차례 시행된 부동산소유권이전등기법을 활용하여 등기를 정정할 수 있었는데 이를 하지 않았으며, 이 사건 토지들의 등기 명의인과 청구인이 동일인이라고 주장하고 있지만 추정일 뿐이고 이를 입증할 자료는 확인되지 않았다.

청구인이 현행 부동산소유권이전등기법을 통하여 ‘1979. 9. 28. 매수’하였다는 사유로 확인서를 발급받아 등기하였고, 위 매수일로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았기 때문에 부동산실명법 제10조 제1항에 따라 과징금 부과대상이 되며, 다만 등기를 지연한 사유가 부지(不知)에 있었다고 판단되어 100분의 50을 감경하였 으므로 이 사건 처분은 적법하고 청구인의 심판청구는 기각되어야 한다.

3. 관계법령

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항

부동산등기 특별조치법 제2조 제1항

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제4조, 법률 제4244호 부칙 제2조

4. 인정사실

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 청구인 및 피청구인이 제출한 주민 등록표(초본), 등기사항전부증명서, 토지대장, 지방세 세목별 과세증명서, 확인서 발급 알림, 과징금 부과 사전예고 통지, 의견제출서, 과징금 부과 통지 등 각 사본의 기재내용을 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 이 사건 토지들에 대하여 청구인과 이름이 같은 자가 1941. 1. 10.자 매매를 원인으로 1941. 7. 16. 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 종전 등기’라 한다)를 마쳤는데, 이 등기에는 이름과 주소만 기재되어 있고 주민등록번호는 기재되어 있지 않다.

나. 위 청구인과 이름이 같은 자는 이 사건 종전 등기를 마칠 당시 주소가 ‘충남 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○’이었고, 이곳은 현재 이 사건 토지들과 인접해 있는 ‘대전 ○○구 ○○동 ○○○’에 해당한다. 한편 이곳에 있는 건물에는 ‘대전 ○○구 ○○로○○번길 ○○(○○동)’이라는 도로명주소가 부여되어 있는데, 이 도로명주소는 청구인의 주소와 동일하며, 그동안 이 사건 토지들과 대전 ○○구 ○○동 ○○○ 토지에 부과된 재산세 등 지방세는 청구인이 납부하였다.

다. 청구인은 2020. 2. 4. 제정되어 2020. 8. 5.부터 시행된 부동산소유권이전등기법에 따라, 이 사건 토지들이 소재하는 대전 ○○구 ○○동에 25년 이상 거주한 주민 4인과 법무사 1인이 연명한 보증서를 첨부하여 피청구인에게 확인서 발급신청을 하였고, 피청구인이 2021. 4. 28. 청구인에게 확인서를 발급하자 청구인은 1979. 9. 28.자 매매를 원인으로 하여 2021. 5. 7. 이 사건 등기를 마쳤다.

라. 청구인이 위와 같이 이 사건 등기를 마치자, 피청구인은 2021. 6. 24. 부동산실명법 위반에 따른 과징금 27,164,600원 부과를 사전 예고통지한 후, 청구인이 그동안 부과된 세금을 성실히 납부한 점 등을 참작하여 2021. 7. 19. 청구인에게 사전 예고한 과징금에서 100분의 50이 감경된 과징금 13,582,300원의 이 사건 처분을 하였다.

5. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

가. 관계법령의 내용

1) 부동산실명법 제10조 제1항은, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 「부동산등기 특별조치법」부칙 제2조를 적용받는 자로서 ‘계약 당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에 해당하지 않는 한, 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있다.

2) ｢부동산등기 특별조치법｣ 제2조 제1항은, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 ‘계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에 반대 급부의 이행이 완료된 날’부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하고 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 법률 제4244호로 제정된 「부동산등기 특별조치법」부칙 제2조는 소유권이전등기신청에 관한 경과조치를 두어 이 법 시행일인 1990. 9. 2. 전에 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 그 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 이를 신청하지 아니한 자에 대하여는 이 법 시행일을 기준으로 하여 이 법을 적용하도록 규정하였다.

3) 부동산소유권이전등기법(2020. 2. 4. 법률 제16913호로 제정된 것) 제4조 제1항은, 부동산으로서 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이 법을 적용하다고 규정하고 있다.

나. 판단

1) 증명책임 분배의 일반원칙에 따라 일반적으로 항고소송에서는 처분의 적법성을 주장하는 피고 행정청에게 그 처분사유의 존재에 관한 증명책임이 있으나, 재량권 일탈·남용에 해당하는 특별한 사정은 이를 주장하는 원고가 증명하여야 하고(대법원 2020. 6. 25. 선고 2019두52980 판결 등 참조), 이러한 법리는 행정심판에서도 그대로 적용될 수 있으므로 처분의 적법성을 주장하는 피청구인이 그 처분사유의 존재에 관한 증명책임을 부담한다.

또한, 부동산실명법 제10조 제1항, ｢부동산등기 특별조치법｣ 제2조 제1항, 법률 제4244호 부칙 제2조 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과 대상에 해당하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두15053 판결 등 참조).

한편, 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다(대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조).

2) 앞서 본 인정사실과 위 관계법령 및 법리에 비추어 보건대, 부동산실명법 제10조 제1항의 과징금 부과대상인 ‘장기미등기자’는 ｢부동산등기 특별조치법｣ 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자, 즉 ‘부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’를 말하고, 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사실은 이 사건 처분의 적법성을 주장하는 피청구인이 증명하여야 하는바, 청구인이 이 사건 종전 등기의 명의인이었던 ○○○는 자신과 동일인이며 이 사건 종전 등기가 자신의 출생신고일보다 앞서는 문제를 해결하기 위하여 부득이 부동산 소유권이전등기법에 따라 이 사건 등기를 하게 된 것일 뿐이라고 하면서, 이 사건 등기의 원인인 1979. 9. 28.자 매매가 실제로 존재하지 않는다는 취지의 주장을 일관되게 하고 있는 이상, 피청구인은 처분사유를 구성하는 사실인 ‘청구인이 매매계약을 체결한 자’라는 사실을 증명하여야 한다.

3) 그런데, 이 사건 종전 등기의 명의인인 ○○○(성복구 전 △△△△)의 등기부상 주소와 청구인의 주소가 동일한 점, 이 사건 토지들에 부과된 재산세 등을 청구인인 계속하여 납부한 점, 과거에는 주민등록상의 생년월일이 실제 생년월일과 일치하지 않는 경우가 흔하였던 점 등에 비추어 청구인과 ○○○는 동일인으로 보인다.

또한, 부동산 매매계약에서는 그 부동산의 등기 명의인이 매도인이 되는 것이 경험칙에 부합하므로, 위 1979. 9. 28.자 매매계약은 청구인과 ○○○ 사이에 체결된 계약으로 보이고, 동일인이 매도인인 동시에 매수인이 되어 체결한 매매계약은 쌍방 당사자의 서로 대립하는 의사표시가 합치됨으로써 성립하는 계약의 본질에 반하여 효력이 없다고 보아야 한다.

4) 그렇다면, 위 1979. 9. 28.자 매매계약은 계약의 효력이 발생하지 않았기 때문에 ｢부동산실명법｣ 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과 대상에 해당하지 않는다고 보아야 하는데, 피청구인은 이 사건 등기에 ‘1979. 9. 28. 매매’라고 기재되어 있다는 주장 외에 달리 청구인이 이 사건 토지들의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사실을 인정할 증거를 제출하지 아니하였으므로, 이 사건 처분은 처분사유가 존재한다고 볼 수 없어 위법하다고 할 것이다.

6. 결 론

그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.

출처: 국민권익위원회