안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 불법형질변경된 토지보상 평가에 대해 알아보도록 하겠습니다.
불법형질변경이란?
불법형질변경 토지란 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지를 허가를 받지 않고 또는 신고를 하지 않고 형질변경한 토지를 말합니다.
공익사업에 편입된 상태에서 장기간 당해 공익사업이 시행되지 아니하는 경우 토지소유자는 길게는 수십년 간 자신의 소유이면서도 자신의 필요에 따라 사용을 할 수 없는 불편함과 억울함이 발생할수도 있습니다.
이런 경우 불법임을 알면서도 필요에 따라 임야인 토지에 경작을 하거나 과실나무를 심는 등의 행위를 하기도 하고 자갈을 덮어 주차장으로 만들어 사용하는 경우 불법형질변경이라고 합니다.
당초에는 불법으로 형질변경을 하였으나 사후에 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 불법으로 형질변경된 토지로 보지 않습니다.
불법형질변경된 토지의 기준 보상평가
토지가 불법형질 변경된 경우 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 보상평가합니다.
개별법령에서 행위제한일 이전에 건축허가 등을 받고 착공한 경우에 한하여 행위제한일 이후에 계속 공사를 할 수 있도록 규정하고 있는 경우로서 행위제한일 이후에 착공한 경우는 불법형질변경에 해당한다.
불법형질변경 토지의 보상평가방법은 불법행위를 통하여 토지의 가치가 증가된 경우 이를 보상액에서 반영하지 않아야 한다는 취지이므로 불법형질변경으로 인하여 현실적인 이용상황이 더 나빠진 경우에는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가 한다.
임야의 형질변경 허가는 (구)임산물단속에 관한 법률 제2조에 의하여 최초로 규정되었으므로 공부상 지목이 임야이나 농지로 이용중인 토지로서 1961. 6. 27. 이전에 형질변경한 경우는 농지로 보상평가한다.
공부상 지목이 임야이나 농지로 이용중인 토지는 2010. 12. 1. 시행 산지관리법 부칙 제2조 및 2017. 6. 3. 시행 산지관리법 부칙 제3조 불법전용산지에 관한 임시특례 규정에서 정한 절차에 따라 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐 농지로 지목변경 된 경우(당해 공익사업을 위한 산지전용허가 의제협의를 사유로 임시특례규정 적용대상 토지임을 확인하는 경우를 포함)에 한하여 농지로 보상평가한다.
불법형질변경 토지는 현황평가를 하는 것이 아니라, 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
왜냐하면 불법으로 형질변경된 토지를 현실이용상황에 따라 대지로 평가할 경우 위법행위가 합리화되어 현저히 공정성을 해치는 불합리한 보상이 될 가능성이 있기 때문입니다.
특히, 공익사업의 실시계획의 고시, 공고 이후에 토지의 형질변경의 허가를 받아야 할 행위를 임의로 지표를 손괴하여 대지를 조성한 토지는 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 임야, 전, 답 등의 상태로 평가하며, 이 경우에는 조성된 부가가치는 물론 조성비도 인정되지 않습니다.
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