공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용에 있어서 토지보상금 산정시 비교표준지 선정기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.
비교표준지 선정기준
토지보상금 산정을 위한 비교표준지의 선정은 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음의 기준에 따릅니다.
1. 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것.
2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것.
3, 주위환경 등이 같거나 유사할 것 .
4, 당해 또는 인접 시, 군, 구 안의 인근지역에 위치하며, 지리적으로 가까이 있을 것.
등의 선정기준을 충족하는 표준지 중에서 대상토지의 보상평가에 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 선정합니다.
비교표준지 선정 예외
한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적절한 보상 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 비교표준지를 선정할 수 있고, 만약, 위의 선정기준을 충족하는 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 위치하고 위 원칙에서의 1~3 까지를 충족하는 표준지 중 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있습니다.
또한, 도로/구거 등 특수용도의 토지에 관한 보상으로서 선정기준에 적합한 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역의 표준적인 이용상황의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있습니다.
비교표준지는 원칙적 용도지역이 동일한 표준지를 선정
2013. 4. 25. 토지보상법 시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가) 제3항이 신설되어 비교표준지 선정기준을 규정하였으며, 이 규정에 의하면 도시지역 내 외를 구분하지 않고 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정함을 원칙으로 하고 있다.
도로 등과 같은 선적인 공익사업의 경우에도 해당 사업시행지구 내에 소재한 표준지를 비교표준지로 선정함을 원칙으로 한다.
다만, 해당 공익사업으로 인한 제한이 표준지공시지가에 반영되어 있으나 이러한 제한이 없는 상태로 보상평가하는 경우 등은 해당 공익사업 시행지구 밖의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다
표준지의 토지특성이 실제와 다른 경우로서, 1)공시기준일 이후에 개별요인이 변경된 경우는 비교표준지로 선정할 수 있으나, 2)공시기준일 당시 토지특성이 실제와 다르게 공시된 경우는 비교표준지로 선정하지 않는다.
당해 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 용도나 형질이 그 공익사업의 시행으로 인하여 변경되었다 하더라도, 다른 자료에 의하여 공시기준일 당시의 그 표준지의 현황을 확인할 수 있다면 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상통지에 대한 손실보상액을 산정하는 것이 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항의 규정취지에 배치되는 것은 아니다
수용대상토지 자체가 표준지인 토지에 관하여는 표준지와의 개별성 및 지역성의 비교란 있을 수 없다고판결(대법원 95누2678판결)하고 있는바, 표준지의 공시사항인 토지특성의 오류가 있다면 당해 표준지를 배제하고 표준지 선정기준에 부합하는 다른 표준지를 선정하여야 할 것이다. 대상토지를 비교표준지로 선정하지 아니할 경우에는 감정평가 실무기준 제3항에 따라 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 할 것이다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 농업보상, 영농손실보상에 대해 알아보도록 하겠습니다.
농업보상 영농손실보상 이란?
공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여 사업인정고시일등 당시 영농을 하는 농민에게 당해 공공사업에 편입되는 농지에 대하여 도별 연간농가평균 단위경작면적당 농작물 수입을 기준으로 2년분의 소득을 영농손실액으로 지급하는것을 말합니다.
실제 소득입증 여부에 대한 보상
1. 실제 소득을 입증하지 않는 경우
공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대해 통계작성기관이 매년 조사 발표하는 도별 연간 농가평균단위경작 면적당 농작물 총수입의 직전 3년간의 평균의 2년분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하게 됩니다.
2. 실제소득을 입증하는 경우
1) 국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물실제소득 인정기준에서 정하는바에 따라 그 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대해 위 규정에도 불구하고 그 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하게 됩니다.
2) 실제소득을 입증하기 위해 표준정산서 혹은 거래실적을 증명하는 서류가 필요하며, 이는 경작자가 거래하는 거래처에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 법률에서는 농산물도매시장 등 총 9개 항목에 대해 인정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
3. 실제소득 인정에 관한 예외사항
1) 위와같이 실제 소득으로 인정되는 경우에도 예외는 발생할 수 있습니다. 단위경작면적당 실제소득이 작목별 평균소득의 2배를 넘는 경우와 농작물을 이전해서 영농이 계속 가능한 경우입니다.
2) 단위경작면적당 실제소득이 작목별 평균 소득 2배를 초과할 경우
: 해당작목별 단귀경작면적당 평균 생산량의 2배를 실제소득으로 판정하고(일부 예외 있음), 여기에 2녀분을 곱해 영농손실보상금을 산정합니다.
3) 농작물실제소득 인정기준에서 농지의 지력을 이용하지 않고, 재배중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정될 경우
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 보상가운데 영업손실보상의 대상요건 및 손실평가에 대해 알아보도록 하겠습니다.
토지보상법상 영업손실보상 대상요건
1. 사업인정고일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등,불법형질변경토지,그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적.물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업인 경우.
2. 영업을 행함에 있어소 관계법령에 의한 허가.면허.신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가.면허.신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업인 경우.
※예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우
1) (무허가건축물 임차영업특례) 무허가건축물등에서임차인이 영업하는 경우그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 "부가가치세법" 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도내에서 영업손실을 보상합니다.
- 무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가 없이 건축 또는 용도변경한 건축물
2) (무허가영업 보상특례) 사업인정고시일 이전부터 허가.면허.신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이하는동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다(영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)
3. 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(4개월내)에 해당하는 영업이익과영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20, 1천만원 한도)에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비,유지관리비 등 고정비용,영업시설.원재료.제품 및 상품이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 금액을 보상합니다.
4. 본 사업 시행으로 인하여 폐업한 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간 영업이익과 고정자산,원재료,제품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.
1) 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시.군.구 또는 인접 시,군.구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우
2) 영업소가 소재한 당해 시.군.구 또는 인접 시.군.구의 다른 장송에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우
3) 도축장 등 악취등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시.군.구 또는 인접 시.군.구의 다른장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시.군.구청장이 객관적으로 사실에 근거하여 인정하는 경우
- 영업이익은 기업의 영업활동에 의해 발생된 이익으로 매출총액에서 매출원가와 판매비 및 일반관리비를 뺀 것을 말합니다.
영업이익 산정
1. 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 합니다.
- 단, 공익사업의 계획 또는 공고 / 고시됨으로 인해 영업이익이 감소된 경우 당해 공고 또는 고시일 전 3년간의 평균영업이익을 기준으로 합니다.
2. 실제 영업기간이 3년 미만이거나, 영업시설의 확정 또는 축소 기타 영업환경의 변동으로 최근 3년간의 영업실적을 기준으로 영업이익을 산정하는 것이 곤란한 경우 실제 영업기간 동안의 영업실적이나 시설규모 또는 환경의 변동 이후의 영업실적을 기준으로 산정할 수 있습니다.
3. 영업이익의 산정은 평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료에 의합니다.
4. 영업이익 등 관련자료의 제시가 없는 경우와 제시된 영업이익 등 관련자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우 및 기타 제시된 영업이익 등이 유사지역의 동종 유사규모 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정되는 경우에는 최근 3년간의 평균 추정 매출액 / 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률 / 국세청장이 고시한 표준소득률등을 적용하여 당해 영업의 영업이익을 산정할 수 있습니다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용에 있어서 사업인정고시과 그 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.
사업인정고시일 이란?
사업 인정 고시일이란, 국토나 주택 등을 개발할 때 국가 공인 기관에서 공식적인 문서로 지정하는 개발 사업의 시작일을 말합니다. 그렇기 때문에 실제로 사업 인정 고시가 되면 실제로 사업이 시작되었음을 알리는 것이기 때문에 개발과 관련된 보상 등의 문제에서 기준일로 작용되기도 합니다.
다만, 공익사업도 다양한 종류가 있으며 각각의 법률에 따라서 사업인정 고시가 될 때의 명칭과 기준이 달라지기 마련인데요. 예를 들어 일반적인 공익사업에서는 ‘사업인정 고시’로, 도시정비사업에서는 ‘사업시행인가 고시’로, 도시계획시설사업에서는 ‘실시계획 고시 또는 인가일’ 등의 이름으로 불리고 있습니다.
대부분 보상을 받게 될 때 여러 가지 기준일을 ‘사업인정 고시일’ 기준으로 진행하는 경우가 많고, 영업손실보상등을 받게 된다면 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 물적 · 인적 자원을 갖추고 영업을 하고 있어야만 보상 대상이 됩니다.
공익사업의 인정
1. 사업인정은 공용수용절차의 제1단계로 국토교통부장관이 국가를 대신하여 행하는 국가행위입니다.
2. 대법원은 사업인정은 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정해주는 특허설입장으로 보고 있습니다.
3. 판례는 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성이 있는지의 여부를 모든 사정을 참작하여 구체적으로 판단해야 하는 것이므로 재량행위설 입장입니다.
4. 사업인정은 강학상 행정행위이며 행정쟁송법상 처분이므로 항고쟁송의 대상이 됩니다.
5. 국토교통부장관은 사업인정을 하려면 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사와 협의하여야 하며, 미리 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 합니다.
6. 국토교통부장관은 사업인정을 한 때에는 지체 없이 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시·도지사에게 통지하고 토지의 세목 등을 관보에 고시하여야 합니다. 사업인정은 고시한날부터 그 효력을 발생합니다.
7. 사업인정의 법적효과는 대인적 효과로서 사업시행자에게 수용권을 설정하고, 피수용자에게 보존의무를 발생시킵니다. 또한, 대물적 효과로서 목적물의 범위를 확정하게 됩니다.
8. 사업시행자가 사업인정의 고시가 된 날부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니한 경우에는 공익성 확보를 위해 사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 그 효력을 상실하게 됩니다. 사업시행자는 사업인정이 실효됨으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실을 보상하여야 합니다.
9. 사업인정고시가 된 후 사업의 전부 또는 일부를 폐지하거나 변경함으로 인하여 토지등의 전부 또는 일부를 수용하거나 사용할 필요가 없게 되었을 때에는 사업시행자는 지체 없이 사업지역을 관할하는 시·도지사에게 신고하고, 토지소유자 및 관계인에게 이를 통지하여야 한다. 시·도지사는 제1항에 따른 신고를 받으면 사업의 전부 또는 일부가 폐지되거나 변경된 내용을 관보에 고시하여야 한다.
사업인정고시의 효과
1. 수용권이 발생합니다.
사업이 시작되면 일정한 범위의 수용권을 설정해주는 행정적 권리가 발생됩니다. 수용할 목적물의 범위 확정 및 공법상의 권리로서의 수용 효력이 발생됩니다.
2. 수용대상 토지가 확정됩니다.
사업인정 시 수용 또는 사용을 하게 될 토지의 세목이 함께 고시되므로 사업인정을 통해 수용대상 · 사용대상 토지의 확정이 함께 이루어집니다.
3. 관계인이 한정됩니다.
사업인정으로 인한 관계인의 경우 토지소유권 이외의 권리자에 한정하게 됩니다. 즉, 사업인정 이후에 새롭게 권리를 취득한 경우는 토지보상법에 따라 관계인에 포함되지 않습니다.
4. 토지 등의 보전의무가 발생합니다.
만약 사업인정고시가 된 이후에는 토지소유자 및 관계인 뿐만 아니라 그 누구라도 고시된 토지에 대해 형질의 변경, 규정된 물건의 손괴 및 수거 등의 행위를 할 수 없습니다. 사업에 지장을 줄 우려가 있기 때문입니다. 또한 사업인정고시 이후 고시된 토지에 새롭게 건축물을 건축하거나 대수선, 공작물의 설치 등을 하기 위해서는 도지사나 시장, 구청장 등의 허가가 필요합니다.
5. 보상액 산정시기가 결정됩니다.
토지수용이 이루어지면 토지 및 지장물에 대한 보상금액을 결정하게 되는데요, 이 보상금액은 사업인정 고시일 당시의 공시지가를 기준으로 하게 됩니다. 사업인정 고시일을 기준으로 삼으면서 개발이익을 배제할 수 있게 되고, 보상절차를 조금 더 빠르게 진행할 수 있게 됩니다.
6. 토지 및 물건 조사권이 발생합니다.
사업인정고시 이후에는 사업시행자가 시장이나 군수, 구청장 등의 허가를 받지 않더라도 토지조서 및 물건조서를 작성하기 위해 필요하다면 해당 토지 및 물건에 출입하여 측량 · 조사를 할 수 있게 됩니다.
7. 토지 및 물건 조서에 대한 이의제기권이 상실됩니다.
사업인정고시 이후에는 토지소유자 및 관계인이 토지조서나 물건조서의 내용에 대해 ‘열람기간 이외’에 이의를 제기할 수 없게 됩니다. 다만, 열람기간 내에 이의를 제기하거나 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실과 다르다는 것을 입증하는 것은 이의제기권 상실과 관계 없이 진행이 가능합니다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 보상액 산정 및 보상종류별 보상기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.
감정평가법인등 선정 및 보상금 산정방법
1. 감정평가법인등 선정방법
해당 토지관할 시ㆍ도지사 및 토지소유자는 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 감정평가법인등을 1인 추천할 수 있으며, 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 3인으로 감정평가업자를 선정
(단, 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우 2인)
2. 보상금 산정방법
2~3개 감정평가기관의 평가금액 산술평균
보상종류별 보상기준
1. 토지
공지시가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)을 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다. ※ 채권보상 사업시행자가 국가나 공공단체인 경우에는 다음의 기준에 따라 채권으로 보상 할 수 있습니다.
1) 대상
- 본인이 희망하는 경우
- 부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우
2) 상환기간 : 5년 이내
3) 채권이율
○ 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우
- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율
- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리
○ 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우
- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리
- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리
2. 건물 기타 지장물
이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다.
3. 영업보상
공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.
4. 휴업보상
휴업보상의 경우에는 4개월의 범위 내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.
5. 폐업보상
폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.
※ 폐업보상대상
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시 · 군 · 구의 장이 인정하는 경우
6. 권리 및 기타보상
1) 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.
2) 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.
7. 사업구역밖의 보상
공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지포함)가 사업시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업 시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.
8. 영농손실보상
1) 사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 직전 3년간 평균의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
2) 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지는 보상대상이 되지 아니합니다.
3) 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 재결절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 재결신청
1) 재결은 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 사업인정고시일로 부터 1년 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 합니다.(토지보상법 제28조제1항)
‒ 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 재결 신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 사업인정 고시일로부터 1년 이후에 한 재결 신청은 각하됩니다.
2) 개별 법률에 따라 사업인정이 의제되는 사업은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등에서 정하는 재결신청기간 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 하며, 이 기간 이내에 재결신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 이 이후에 한 재결신청은 각하됩니다.
3) 사업시행자는 재결신청서에 ⅰ) 공익사업의 종류 및 명칭, ⅱ) 사업인정의 근거 및 고시일, ⅲ) 수용하거나 사용할 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적(물건의 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량), ⅳ) 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량, ⅴ) 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간, ⅵ) 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소, ⅶ)보상액 및 그 명세, ⅷ) 수용 또는 사용의 개시예정일, ⅸ) 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(토지소유자 등이 재결 신청의 청구를 하여 재결을 신청하는 경우) 등의 사항을 적어 관할 토지수용위원회에 제출하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제1항)
4) 재결신청서에는 ⅰ) 토지조서 또는 물건조서, ⅱ) 협의경위서, ⅲ) 사업계획서, ⅳ) 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 등의 서류 및 도면을 첨부하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제2항)
2. 재결신청의 청구
1) 토지소유자 등은 사업인정고시일 이후 협의가 성립되지 아니하였을 때 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.(토지보상법 제30조제1항)
2) 재결신청의 청구의 제도적 취지는 사업시행자는 사업인정의 고시 후 1년 이내에는 언제든지 재결을 신청할 수 있는 반면에 토지소유자 등은 재결신청권이 없으므로, 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지소유자 등의 이익을 보호하고 수용 당사자 간의 공평을 기하기 위한 것입니다.
3) 토지의 현실적인 이용상황 등 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해서 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 다툼이 있는 경우는 물론이고, 토지 등이 보상대상에 포함되는지 여부에 대해서도 재결신청의 청구가 가능하며 이에 대해서는 토지수용위원회가 재결로 결정합니다.
4) 사업시행자는 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 이 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 ｢소송촉진 등에 관한 특례법｣ 제3조에 따른 법정이율(현재 연15%)을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 합니다.(토지보상법 제30조제3항)
3. 공고·열람 및 의견제출
1) 토지수용위원회가 (수용)재결신청서를 접수하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 제31조제1항)
2) 토지수용위원회는 재결신청서 및 관계 서류의 사본을 토지 등의 소재지를 관할하는 시장 등에게 송부하여 공고 및 열람을 의뢰하여야 하며, 시장 등은 재결신청 내용을 시 등의 게시판에 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제1항 및 제2항)
‒ 다만, 시장 등이 공고 및 열람 의뢰를 받은 날부터 14일 이내에 공고하지 아니하거나 일반인이 열람할 수 있도록 하지 아니하는 경우 토지수용위원회는 직접 재결신청 내용을 공고하고, 재결신청서와 관계 서류의 사본을 일반인이 14일 이상 열람할 수 있도록 할 수 있습니다.
‒ 이 경우 공고는 중앙토지수용위원회는 관보에, 지방토지수용위원회는 공보에 게재하는 방법으로 합니다.
3) 시장 등 또는 관할 토지수용위원회는 공고를 한 경우에는 그 공고의 내용과 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제3항)
‒ 다만, 통지받을 자를 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소 또는 그 밖에 통지할장소를 알 수 없을 때에는 통지하지 않을 수 있습니다.
4) 토지소유자 등은 열람기간에 해당 시장 등 또는 토지수용위원회에 의견서를 제출할 수 있습니다.(토지보상법 시행령 제15조제4항)
4. 보상평가
토지수용위원회는 보상액 산정을 위하여 감정평가업자에게 보상평가를 의뢰할 수 있습니다.
‒ 이 경우 한국감정평가사협회의 추천을 받아 2인의 감정평가업자에게 의뢰하고 시ㆍ도지사와 토지소유자에게 감정평가업자를 추천을 요청할 필요는 없습니다.
‒ 보상평가 의뢰 시에는 토지 및 물건조서, 토지소유자의견서 및 평가유의사항 등을 첨부하여 토지소유자 등의 의견이 반영되도록 합니다.
5.심리
1) 토지수용위원회는 열람기간이 지났을 때에는 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하여야 하며, 필요하다고 인정하면 사업시행자 또는 토지소유자 등을 출석시켜 그 의견을 진술하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제32조)
‒ 이 경우 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 미리 그 심리의 일시 및 장소를 통지하여야 합니다.
2) 심리는 서면주의, 비공개주의와 직권주의를 원칙으로 합니다.
3) 토지수용위원회의 위원장은 특히 필요하다고 인정하는 심의안건에 대해서는 위원 중에서 전담위원을 지정하여 예비심사를 하게 할 수 있습니다.
4) 토지수용위원회는 심리에 필요하다고 인정할 때에는 ⅰ) 사업시행자, 토지소유자 등 또는 참고인에게 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하거나 그 의견서 또는 자료의 제출을 요구하는 것, ⅱ) 감정평가업자나 그밖의 감정인에게 평가를 의뢰하거나 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하는 것, ⅲ) 토지수용위원회의 위원 또는 중앙토지수용위원회 사무기구의 직원이나 지방토지수용위원회의 업무를 담당하는 직원으로 하여금 실지조사를 하게 하는 것 등의 행위를 할 수 있습니다.(토지보상법 제58조제1항)
6. 화해의 권고
1) 토지수용위원회는 그 재결이 있기 전에는 그 위원 3명으로 구성되는 소위원회로 하여금 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 화해를 권고하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제33조제1항)
2) 화해가 성립되었을 때에는 토지수용위원회는 화해조서를 작성하여 화해에 참여한 위원, 사업시행자, 토지소유자 등이 서명 또는 날인을 하도록 하여야 하며, 화해조서에 서명 또는 날인이 된 경우에는 당사자 간에 화해조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.(토지보상법 제33조제2항 및 제3항)
7. 재결
1) 재결은 수용의 최종적인 절차로서 사업시행자의 신청에 의하여 보상금을 지급하는 조건으로 목적물을 사업시행자에 취득시키는 반면, 토지소유자 등에게는 그 권리를 상실시키는 형성행위입니다.
2) 재결은 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 의사의 합치를 이룰 수 없는 경우 법률에서 정한 일정한 절차를 거침으로써 사법(私法)상 당사자의 의사의 합치가 있는 것과 같이 효과를 발생시키는 것이므로 절차의 준수가 중요합니다.
3) 토지수용위원회는 ⅰ) 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, ⅱ)손실보상, ⅲ) 수용 또는 사용의 개시일과 기간, ⅳ) 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항 등에 대해 재결합니다.
4) 토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 등이 신청한 범위에서 재결하여야 합니다.(불고불리의 원칙)
‒ 다만, 손실보상의 경우에는 토지소유자 등이 신청하지 않은 경우 또는 신청한 범위를 초과하여 증액재결(增額裁決)을 할 수 있습니다.
5) 재결은 서면으로 하고, 재결서에는 주문 및 그 이유와 재결일을 적고, 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본(正本)을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달하여야 합니다.(토지보상법 제34조)
‒ 재결서의 정본을 송달하는 경우에는 재결서의 정본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다는 뜻을 알려야 합니다.
‒ 이 경우 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.
6) 재결서의 송달은 수용의 당사자에게 교부하거나 ｢우편법 시행규칙｣제25조제1항제6호에 의한 특별송달의 방법에 의합니다.
‒ 그러나 ⅰ) 수용의 당사자 중 송달받을 자를 알 수 없거나, ⅱ) 송달받을 자의 주소ㆍ거소 그밖에 송달할 장소를 알 수 없을 때, ⅲ) ｢민사소송법｣ 제191조(외국에서 하는 송달의 방법)의 규정에 의할 수 없을 때 등의 경우에는 공시송달을 할 수 있습니다.
7) 재결은 심리를 시작한 날부터 14일 이내에 하여야 하나, 특별한 사유가 있을 때에는 14일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.(토지보상법 제35조)
8) 재결에 계산상 또는 기재상의 잘못이나 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있는 것이 명백할 때에 토지수용위원회는 직권으로 또는 당사자의 신청에 의하여 경정재결(更正裁決)을 할 수 있으며, 경정재결은 원재결서의 원본과 정본에 부기하여야 합니다.(토지보상법 제36조)
‒ 다만, 정본에 부기할 수 없을 때에는 경정재결의 정본을 작성하여 당사자에게 송달하여야 합니다.
9) 토지수용위원회가 신청의 일부에 대한 재결을 빠뜨린 경우에 그 빠뜨린부분의 신청은 계속하여 그 토지수용위원회에 계속(係屬)됩니다.(토지보상법 제37조)
지금까지 토지수용 재결절차에 대해 알아봤습니다. 다음포스팅에서는 보상액의 산정 및 보상종류별 보상기준에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 정의 및 보상의 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.
토지수용이란?
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도를 말합니다.
2. 공익사업에 필요한 토지를 취득할 경우에 토지 소유자와 원만한 협의에 의하는 것이 가장 바람직하겠으나 토지보상금이 낮다는 이유나 기타 사정으로 협의가 성립되지 않을 경우에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의거 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 됩니다.
3. 토지수용을 하기 위해서는 어떤 국책사업인지 어떠한 법적 절차를 거쳐 보상은 어떻게 할것인지 하는 세세한 규정까지 법률에 규정되어 있고 그에 따라서 반드시 진행되어야 합니다.
보상의 종류
1. 토지 보상
토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
2. 건축물등의 보상
건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다.
3. 과수 및 관상수 등의 이식 보상
과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식 가능성 및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다.
4. 영업손실의 보상
철도건설사업 편입으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하여 영업보상을 받는 경우는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 하고 있어야 하며,
영업을 함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 영업을 하고 있어야 보상이 가능합니다.
5. 영농손실보상비 등의 보상
영농손실보상비, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 보상은 아래와 같습니다.
토지수용의 정의와 보상의 종류에 대해서 알아보았습니다. 다음 시간에는 토지보상의 절차에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
