이왕우 행정사

4. 이유

출처 : 법제처

비교표준지는 원칙적 용도지역이 동일한 표준지를 선정

2013. 4. 25. 토지보상법 시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가) 제3항이 신설되어 비교표준지 선정기준을 규정하였으며, 이 규정에 의하면 도시지역 내 외를 구분하지 않고 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정함을 원칙으로 하고 있다.​

도로 등과 같은 선적인 공익사업의 경우에도 해당 사업시행지구 내에 소재한 표준지를 비교표준지로 선정함을 원칙으로 한다.​

다만, 해당 공익사업으로 인한 제한이 표준지공시지가에 반영되어 있으나 이러한 제한이 없는 상태로 보상평가하는 경우 등은 해당 공익사업 시행지구 밖의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다

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표준지의 토지특성이 실제와 다른 경우로서, 1)공시기준일 이후에 개별요인이 변경된 경우는 비교표준지로 선정할 수 있으나, 2)공시기준일 당시 토지특성이 실제와 다르게 공시된 경우는 비교표준지로 선정하지 않는다.

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당해 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 용도나 형질이 그 공익사업의 시행으로 인하여 변경되었다 하더라도, 다른 자료에 의하여 공시기준일 당시의 그 표준지의 현황을 확인할 수 있다면 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상통지에 대한 손실보상액을 산정하는 것이 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항의 규정취지에 배치되는 것은 아니다

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수용대상토지 자체가 표준지인 토지에 관하여는 표준지와의 개별성 및 지역성의 비교란 있을 수 없다고판결(대법원 95누2678판결)하고 있는바, 표준지의 공시사항인 토지특성의 오류가 있다면 당해 표준지를 배제하고 표준지 선정기준에 부합하는 다른 표준지를 선정하여야 할 것이다. 대상토지를 비교표준지로 선정하지 아니할 경우에는 감정평가 실무기준 제3항에 따라 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 할 것이다.

 

 

 

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 재결절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 재결신청

1) 재결은 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 사업인정고시일로 부터 1년 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 합니다.(토지보상법 제28조제1항)

‒ 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 재결 신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 사업인정 고시일로부터 1년 이후에 한 재결 신청은 각하됩니다.

2) 개별 법률에 따라 사업인정이 의제되는 사업은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등에서 정하는 재결신청기간 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 하며, 이 기간 이내에 재결신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 이 이후에 한 재결신청은 각하됩니다.

3) 사업시행자는 재결신청서에 ⅰ) 공익사업의 종류 및 명칭, ⅱ) 사업인정의 근거 및 고시일, ⅲ) 수용하거나 사용할 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적(물건의 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량), ⅳ) 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량, ⅴ) 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간, ⅵ) 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소, ⅶ)보상액 및 그 명세, ⅷ) 수용 또는 사용의 개시예정일, ⅸ) 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(토지소유자 등이 재결 신청의 청구를 하여 재결을 신청하는 경우) 등의 사항을 적어 관할 토지수용위원회에 제출하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제1항)

4) 재결신청서에는 ⅰ) 토지조서 또는 물건조서, ⅱ) 협의경위서, ⅲ) 사업계획서, ⅳ) 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 등의 서류 및 도면을 첨부하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제2항)

2. 재결신청의 청구

1) 토지소유자 등은 사업인정고시일 이후 협의가 성립되지 아니하였을 때 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.(토지보상법 제30조제1항)

2) 재결신청의 청구의 제도적 취지는 사업시행자는 사업인정의 고시 후 1년 이내에는 언제든지 재결을 신청할 수 있는 반면에 토지소유자 등은 재결신청권이 없으므로, 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지소유자 등의 이익을 보호하고 수용 당사자 간의 공평을 기하기 위한 것입니다.

3) 토지의 현실적인 이용상황 등 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해서 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 다툼이 있는 경우는 물론이고, 토지 등이 보상대상에 포함되는지 여부에 대해서도 재결신청의 청구가 가능하며 이에 대해서는 토지수용위원회가 재결로 결정합니다.

4) 사업시행자는 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 이 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 ｢소송촉진 등에 관한 특례법｣ 제3조에 따른 법정이율(현재 연15%)을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 합니다.(토지보상법 제30조제3항)

3. 공고·열람 및 의견제출

1) 토지수용위원회가 (수용)재결신청서를 접수하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 제31조제1항)

2) 토지수용위원회는 재결신청서 및 관계 서류의 사본을 토지 등의 소재지를 관할하는 시장 등에게 송부하여 공고 및 열람을 의뢰하여야 하며, 시장 등은 재결신청 내용을 시 등의 게시판에 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제1항 및 제2항)

‒ 다만, 시장 등이 공고 및 열람 의뢰를 받은 날부터 14일 이내에 공고하지 아니하거나 일반인이 열람할 수 있도록 하지 아니하는 경우 토지수용위원회는 직접 재결신청 내용을 공고하고, 재결신청서와 관계 서류의 사본을 일반인이 14일 이상 열람할 수 있도록 할 수 있습니다.

‒ 이 경우 공고는 중앙토지수용위원회는 관보에, 지방토지수용위원회는 공보에 게재하는 방법으로 합니다.

3) 시장 등 또는 관할 토지수용위원회는 공고를 한 경우에는 그 공고의 내용과 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제3항)

‒ 다만, 통지받을 자를 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소 또는 그 밖에 통지할장소를 알 수 없을 때에는 통지하지 않을 수 있습니다.

4) 토지소유자 등은 열람기간에 해당 시장 등 또는 토지수용위원회에 의견서를 제출할 수 있습니다.(토지보상법 시행령 제15조제4항)

4. 보상평가

토지수용위원회는 보상액 산정을 위하여 감정평가업자에게 보상평가를 의뢰할 수 있습니다.

‒ 이 경우 한국감정평가사협회의 추천을 받아 2인의 감정평가업자에게 의뢰하고 시ㆍ도지사와 토지소유자에게 감정평가업자를 추천을 요청할 필요는 없습니다.

‒ 보상평가 의뢰 시에는 토지 및 물건조서, 토지소유자의견서 및 평가유의사항 등을 첨부하여 토지소유자 등의 의견이 반영되도록 합니다.

5.심리

1) 토지수용위원회는 열람기간이 지났을 때에는 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하여야 하며, 필요하다고 인정하면 사업시행자 또는 토지소유자 등을 출석시켜 그 의견을 진술하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제32조)

‒ 이 경우 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 미리 그 심리의 일시 및 장소를 통지하여야 합니다.

2) 심리는 서면주의, 비공개주의와 직권주의를 원칙으로 합니다.

3) 토지수용위원회의 위원장은 특히 필요하다고 인정하는 심의안건에 대해서는 위원 중에서 전담위원을 지정하여 예비심사를 하게 할 수 있습니다.

4) 토지수용위원회는 심리에 필요하다고 인정할 때에는 ⅰ) 사업시행자, 토지소유자 등 또는 참고인에게 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하거나 그 의견서 또는 자료의 제출을 요구하는 것, ⅱ) 감정평가업자나 그밖의 감정인에게 평가를 의뢰하거나 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하는 것, ⅲ) 토지수용위원회의 위원 또는 중앙토지수용위원회 사무기구의 직원이나 지방토지수용위원회의 업무를 담당하는 직원으로 하여금 실지조사를 하게 하는 것 등의 행위를 할 수 있습니다.(토지보상법 제58조제1항)

6. 화해의 권고

1) 토지수용위원회는 그 재결이 있기 전에는 그 위원 3명으로 구성되는 소위원회로 하여금 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 화해를 권고하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제33조제1항)

2) 화해가 성립되었을 때에는 토지수용위원회는 화해조서를 작성하여 화해에 참여한 위원, 사업시행자, 토지소유자 등이 서명 또는 날인을 하도록 하여야 하며, 화해조서에 서명 또는 날인이 된 경우에는 당사자 간에 화해조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.(토지보상법 제33조제2항 및 제3항)

7. 재결

1) 재결은 수용의 최종적인 절차로서 사업시행자의 신청에 의하여 보상금을 지급하는 조건으로 목적물을 사업시행자에 취득시키는 반면, 토지소유자 등에게는 그 권리를 상실시키는 형성행위입니다.

2) 재결은 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 의사의 합치를 이룰 수 없는 경우 법률에서 정한 일정한 절차를 거침으로써 사법(私法)상 당사자의 의사의 합치가 있는 것과 같이 효과를 발생시키는 것이므로 절차의 준수가 중요합니다.

3) 토지수용위원회는 ⅰ) 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, ⅱ)손실보상, ⅲ) 수용 또는 사용의 개시일과 기간, ⅳ) 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항 등에 대해 재결합니다.

4) 토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 등이 신청한 범위에서 재결하여야 합니다.(불고불리의 원칙)

‒ 다만, 손실보상의 경우에는 토지소유자 등이 신청하지 않은 경우 또는 신청한 범위를 초과하여 증액재결(增額裁決)을 할 수 있습니다.

5) 재결은 서면으로 하고, 재결서에는 주문 및 그 이유와 재결일을 적고, 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본(正本)을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달하여야 합니다.(토지보상법 제34조)

‒ 재결서의 정본을 송달하는 경우에는 재결서의 정본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다는 뜻을 알려야 합니다.

‒ 이 경우 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.

6) 재결서의 송달은 수용의 당사자에게 교부하거나 ｢우편법 시행규칙｣제25조제1항제6호에 의한 특별송달의 방법에 의합니다.

‒ 그러나 ⅰ) 수용의 당사자 중 송달받을 자를 알 수 없거나, ⅱ) 송달받을 자의 주소ㆍ거소 그밖에 송달할 장소를 알 수 없을 때, ⅲ) ｢민사소송법｣ 제191조(외국에서 하는 송달의 방법)의 규정에 의할 수 없을 때 등의 경우에는 공시송달을 할 수 있습니다.

7) 재결은 심리를 시작한 날부터 14일 이내에 하여야 하나, 특별한 사유가 있을 때에는 14일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.(토지보상법 제35조)

8) 재결에 계산상 또는 기재상의 잘못이나 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있는 것이 명백할 때에 토지수용위원회는 직권으로 또는 당사자의 신청에 의하여 경정재결(更正裁決)을 할 수 있으며, 경정재결은 원재결서의 원본과 정본에 부기하여야 합니다.(토지보상법 제36조)

‒ 다만, 정본에 부기할 수 없을 때에는 경정재결의 정본을 작성하여 당사자에게 송달하여야 합니다.

9) 토지수용위원회가 신청의 일부에 대한 재결을 빠뜨린 경우에 그 빠뜨린부분의 신청은 계속하여 그 토지수용위원회에 계속(係屬)됩니다.(토지보상법 제37조)

지금까지 토지수용 재결절차에 대해 알아봤습니다. 다음포스팅에서는 보상액의 산정 및 보상종류별 보상기준에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 정의 및 보상의 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

토지수용이란?

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도를 말합니다.

2. 공익사업에 필요한 토지를 취득할 경우에 토지 소유자와 원만한 협의에 의하는 것이 가장 바람직하겠으나 토지보상금이 낮다는 이유나 기타 사정으로 협의가 성립되지 않을 경우에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의거 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 됩니다.

3. 토지수용을 하기 위해서는 어떤 국책사업인지 어떠한 법적 절차를 거쳐 보상은 어떻게 할것인지 하는 세세한 규정까지 법률에 규정되어 있고 그에 따라서 반드시 진행되어야 합니다.

보상의 종류

1. 토지 보상

토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.

또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

2. 건축물등의 보상

건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.

공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다.

3. 과수 및 관상수 등의 이식 보상

과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식 가능성 및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.

임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다.

4. 영업손실의 보상

철도건설사업 편입으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하여 영업보상을 받는 경우는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 하고 있어야 하며,

영업을 함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 영업을 하고 있어야 보상이 가능합니다.

5. 영농손실보상비 등의 보상

영농손실보상비, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 보상은 아래와 같습니다.

토지수용의 정의와 보상의 종류에 대해서 알아보았습니다. 다음 시간에는 토지보상의 절차에 대해 알아 보도록 하겠습니다.