이왕우 행정사

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 보상액 산정 및 보상종류별 보상기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

감정평가법인등 선정 및 보상금 산정방법

1. 감정평가법인등 선정방법

해당 토지관할 시ㆍ도지사 및 토지소유자는 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 감정평가법인등을 1인 추천할 수 있으며, 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 3인으로 감정평가업자를 선정

(단, 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우 2인)

2. 보상금 산정방법

2~3개 감정평가기관의 평가금액 산술평균

보상종류별 보상기준

1. 토지

1) 대상

- 본인이 희망하는 경우

- ­ 부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우

2) 상환기간 : 5년 이내

3) 채권이율

○ 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우

- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율

- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

○ 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우

- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리

- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

2. 건물 기타 지장물

이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다.

3. 영업보상

공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.

4. 휴업보상

휴업보상의 경우에는 4개월의 범위 내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.

5. 폐업보상

폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.

※ 폐업보상대상

- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우

- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우

- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시 · 군 · 구의 장이 인정하는 경우

6. 권리 및 기타보상

1) 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.

2) 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

7. 사업구역밖의 보상

공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지포함)가 사업시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업 시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.

8. 영농손실보상

1) 사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 직전 3년간 평균의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.

2) 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지는 보상대상이 되지 아니합니다.

3) 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

※ 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사 입니다.

공익사업의 시행자가 법률에서 정한 절차에 따라 토지의 소유자의 의사에도 불구하고 필요한 토지의 소유권을 강제적으로 취득하게 하는 제도인 토지수용의 재결절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 재결신청

1) 재결은 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 사업인정고시일로 부터 1년 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 합니다.(토지보상법 제28조제1항)

‒ 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 재결 신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 사업인정 고시일로부터 1년 이후에 한 재결 신청은 각하됩니다.

2) 개별 법률에 따라 사업인정이 의제되는 사업은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등에서 정하는 재결신청기간 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청하여야 하며, 이 기간 이내에 재결신청을 하지 않으면 사업인정이 실효되므로 이 이후에 한 재결신청은 각하됩니다.

3) 사업시행자는 재결신청서에 ⅰ) 공익사업의 종류 및 명칭, ⅱ) 사업인정의 근거 및 고시일, ⅲ) 수용하거나 사용할 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적(물건의 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량), ⅳ) 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지ㆍ지번ㆍ종류ㆍ구조 및 수량, ⅴ) 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간, ⅵ) 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소, ⅶ)보상액 및 그 명세, ⅷ) 수용 또는 사용의 개시예정일, ⅸ) 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(토지소유자 등이 재결 신청의 청구를 하여 재결을 신청하는 경우) 등의 사항을 적어 관할 토지수용위원회에 제출하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제1항)

4) 재결신청서에는 ⅰ) 토지조서 또는 물건조서, ⅱ) 협의경위서, ⅲ) 사업계획서, ⅳ) 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 등의 서류 및 도면을 첨부하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제12조제2항)

2. 재결신청의 청구

1) 토지소유자 등은 사업인정고시일 이후 협의가 성립되지 아니하였을 때 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.(토지보상법 제30조제1항)

2) 재결신청의 청구의 제도적 취지는 사업시행자는 사업인정의 고시 후 1년 이내에는 언제든지 재결을 신청할 수 있는 반면에 토지소유자 등은 재결신청권이 없으므로, 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지소유자 등의 이익을 보호하고 수용 당사자 간의 공평을 기하기 위한 것입니다.

3) 토지의 현실적인 이용상황 등 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해서 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 다툼이 있는 경우는 물론이고, 토지 등이 보상대상에 포함되는지 여부에 대해서도 재결신청의 청구가 가능하며 이에 대해서는 토지수용위원회가 재결로 결정합니다.

4) 사업시행자는 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 이 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 ｢소송촉진 등에 관한 특례법｣ 제3조에 따른 법정이율(현재 연15%)을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 합니다.(토지보상법 제30조제3항)

3. 공고·열람 및 의견제출

1) 토지수용위원회가 (수용)재결신청서를 접수하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 제31조제1항)

2) 토지수용위원회는 재결신청서 및 관계 서류의 사본을 토지 등의 소재지를 관할하는 시장 등에게 송부하여 공고 및 열람을 의뢰하여야 하며, 시장 등은 재결신청 내용을 시 등의 게시판에 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제1항 및 제2항)

‒ 다만, 시장 등이 공고 및 열람 의뢰를 받은 날부터 14일 이내에 공고하지 아니하거나 일반인이 열람할 수 있도록 하지 아니하는 경우 토지수용위원회는 직접 재결신청 내용을 공고하고, 재결신청서와 관계 서류의 사본을 일반인이 14일 이상 열람할 수 있도록 할 수 있습니다.

‒ 이 경우 공고는 중앙토지수용위원회는 관보에, 지방토지수용위원회는 공보에 게재하는 방법으로 합니다.

3) 시장 등 또는 관할 토지수용위원회는 공고를 한 경우에는 그 공고의 내용과 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 합니다.(토지보상법 시행령 제15조제3항)

‒ 다만, 통지받을 자를 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소 또는 그 밖에 통지할장소를 알 수 없을 때에는 통지하지 않을 수 있습니다.

4) 토지소유자 등은 열람기간에 해당 시장 등 또는 토지수용위원회에 의견서를 제출할 수 있습니다.(토지보상법 시행령 제15조제4항)

4. 보상평가

토지수용위원회는 보상액 산정을 위하여 감정평가업자에게 보상평가를 의뢰할 수 있습니다.

‒ 이 경우 한국감정평가사협회의 추천을 받아 2인의 감정평가업자에게 의뢰하고 시ㆍ도지사와 토지소유자에게 감정평가업자를 추천을 요청할 필요는 없습니다.

‒ 보상평가 의뢰 시에는 토지 및 물건조서, 토지소유자의견서 및 평가유의사항 등을 첨부하여 토지소유자 등의 의견이 반영되도록 합니다.

5.심리

1) 토지수용위원회는 열람기간이 지났을 때에는 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하여야 하며, 필요하다고 인정하면 사업시행자 또는 토지소유자 등을 출석시켜 그 의견을 진술하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제32조)

‒ 이 경우 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 미리 그 심리의 일시 및 장소를 통지하여야 합니다.

2) 심리는 서면주의, 비공개주의와 직권주의를 원칙으로 합니다.

3) 토지수용위원회의 위원장은 특히 필요하다고 인정하는 심의안건에 대해서는 위원 중에서 전담위원을 지정하여 예비심사를 하게 할 수 있습니다.

4) 토지수용위원회는 심리에 필요하다고 인정할 때에는 ⅰ) 사업시행자, 토지소유자 등 또는 참고인에게 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하거나 그 의견서 또는 자료의 제출을 요구하는 것, ⅱ) 감정평가업자나 그밖의 감정인에게 평가를 의뢰하거나 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하는 것, ⅲ) 토지수용위원회의 위원 또는 중앙토지수용위원회 사무기구의 직원이나 지방토지수용위원회의 업무를 담당하는 직원으로 하여금 실지조사를 하게 하는 것 등의 행위를 할 수 있습니다.(토지보상법 제58조제1항)

6. 화해의 권고

1) 토지수용위원회는 그 재결이 있기 전에는 그 위원 3명으로 구성되는 소위원회로 하여금 사업시행자 또는 토지소유자 등에게 화해를 권고하게 할 수 있습니다.(토지보상법 제33조제1항)

2) 화해가 성립되었을 때에는 토지수용위원회는 화해조서를 작성하여 화해에 참여한 위원, 사업시행자, 토지소유자 등이 서명 또는 날인을 하도록 하여야 하며, 화해조서에 서명 또는 날인이 된 경우에는 당사자 간에 화해조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.(토지보상법 제33조제2항 및 제3항)

7. 재결

1) 재결은 수용의 최종적인 절차로서 사업시행자의 신청에 의하여 보상금을 지급하는 조건으로 목적물을 사업시행자에 취득시키는 반면, 토지소유자 등에게는 그 권리를 상실시키는 형성행위입니다.

2) 재결은 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 의사의 합치를 이룰 수 없는 경우 법률에서 정한 일정한 절차를 거침으로써 사법(私法)상 당사자의 의사의 합치가 있는 것과 같이 효과를 발생시키는 것이므로 절차의 준수가 중요합니다.

3) 토지수용위원회는 ⅰ) 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, ⅱ)손실보상, ⅲ) 수용 또는 사용의 개시일과 기간, ⅳ) 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항 등에 대해 재결합니다.

4) 토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 등이 신청한 범위에서 재결하여야 합니다.(불고불리의 원칙)

‒ 다만, 손실보상의 경우에는 토지소유자 등이 신청하지 않은 경우 또는 신청한 범위를 초과하여 증액재결(增額裁決)을 할 수 있습니다.

5) 재결은 서면으로 하고, 재결서에는 주문 및 그 이유와 재결일을 적고, 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본(正本)을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달하여야 합니다.(토지보상법 제34조)

‒ 재결서의 정본을 송달하는 경우에는 재결서의 정본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다는 뜻을 알려야 합니다.

‒ 이 경우 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.

6) 재결서의 송달은 수용의 당사자에게 교부하거나 ｢우편법 시행규칙｣제25조제1항제6호에 의한 특별송달의 방법에 의합니다.

‒ 그러나 ⅰ) 수용의 당사자 중 송달받을 자를 알 수 없거나, ⅱ) 송달받을 자의 주소ㆍ거소 그밖에 송달할 장소를 알 수 없을 때, ⅲ) ｢민사소송법｣ 제191조(외국에서 하는 송달의 방법)의 규정에 의할 수 없을 때 등의 경우에는 공시송달을 할 수 있습니다.

7) 재결은 심리를 시작한 날부터 14일 이내에 하여야 하나, 특별한 사유가 있을 때에는 14일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.(토지보상법 제35조)

8) 재결에 계산상 또는 기재상의 잘못이나 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있는 것이 명백할 때에 토지수용위원회는 직권으로 또는 당사자의 신청에 의하여 경정재결(更正裁決)을 할 수 있으며, 경정재결은 원재결서의 원본과 정본에 부기하여야 합니다.(토지보상법 제36조)

‒ 다만, 정본에 부기할 수 없을 때에는 경정재결의 정본을 작성하여 당사자에게 송달하여야 합니다.

9) 토지수용위원회가 신청의 일부에 대한 재결을 빠뜨린 경우에 그 빠뜨린부분의 신청은 계속하여 그 토지수용위원회에 계속(係屬)됩니다.(토지보상법 제37조)

지금까지 토지수용 재결절차에 대해 알아봤습니다. 다음포스팅에서는 보상액의 산정 및 보상종류별 보상기준에 대해 알아 보도록 하겠습니다.